Orden ECM/599/2025 · Firma colegiada
VERIDXA produce el anexo de riesgos físicos y climáticos que se adjunta al expediente de valoración. Cada dato llega con su fuente, su fecha y su grado de confianza — y cuando una consulta a un servicio oficial falla, el documento lo dice, en lugar de escribir «sin riesgo».
| Indicador | Resultado |
|---|---|
| Inundación fluvial SNCZI / MITECO · T100 | MEDIO |
| Servidumbre de costas Ley 22/1988, arts. 23-26 | AFECTADO |
| Peligrosidad sísmica IGN · NCSE-02 · 0,06 g | BAJO |
| Acción del viento requiere CTE DB-SE-AE, Anejo D | NO EVALUADO |
La última fila es la que distingue al documento: el indicador no desaparece, se declara con el motivo.
Fuentes oficiales interrogadas
Cómo funciona
La diferencia con un informe automático no está en cuántas fuentes se consultan: los conectores los escribe cualquiera. Está en qué se hace cuando una fuente no contesta.
Cada campo lleva valor, estado de la consulta, fuente, fecha, método y grado de confianza. Si el sistema va a escribir una frase afirmativa tiene que pasar esa barrera; si el dato no la sostiene, se detiene antes que publicar algo indefendible.
«No está en zona inundable» y «no he podido comprobar si está en zona inundable» son frases distintas, y confundirlas es el error más caro de un informe de riesgos. Aquí son dos estados distintos y se imprimen distinto.
Mide la calidad de la base documental, no la del activo. Un riesgo bajo con confianza baja no es un inmueble sin hallazgos: es un inmueble sin comprobar. Separarlos evita que la falta de datos se lea como buena noticia.
Un riesgo es una probabilidad y admite grados. Una servidumbre de costas no es «probable»: existe o no, y si existe condiciona lo que puede hacerse con el inmueble. Van por motores distintos y en apartados distintos, con su norma al lado.
Un 70 % global puede esconder un 0 % en geotecnia, y en una tabla plana eso no se ve. Cada familia de peligro declara qué parte de su peso se ha evaluado, para que el lector sepa dónde se sostiene el dictamen y dónde no.
El anexo se emite siempre en modo informativo, marcado como tal. El modo firmado exige integridad mínima del activo y confianza suficiente: si no las hay, el sistema se niega y explica qué falta. No se firma lo que no se sostiene.
Marco normativo
Los riesgos ambientales y climáticos entraron en el expediente de valoración por norma, no por moda. Cada ficha dice qué exige y, sobre todo, a quién.
España
Los métodos de valoración deben considerar los factores medioambientales que afectan al inmueble, entre ellos los riesgos climáticos, y el expediente debe incorporar el certificado energético registrado. Obliga a la sociedad o servicio de tasación.
En vigor desde el 12/08/2025
Unión Europea
Identificar, medir y gestionar el riesgo físico del clima en la cartera crediticia y en las garantías que la respaldan, con granularidad de localización. Obliga a la entidad de crédito.
Aplicables desde el 11/01/2026
Unión Europea
La evaluación de riesgos climáticos y de vulnerabilidad del activo es criterio de «no causar un perjuicio significativo» a la adaptación. Obliga a quien declare alineamiento taxonómico.
Reglamentos (UE) 2020/852 y 2021/2139
España · en tramitación
Prevé que el riesgo de inundación conste en la compraventa de vivienda y en el Registro de la Propiedad. No está en vigor: se recoge porque anticipa una obligación de información al comprador.
Información pública hasta el 16/09/2026
Ninguna de estas normas exige presentar este anexo en concreto. Lo que exigen es que el sujeto obligado haya considerado estos factores y pueda acreditarlo. El anexo es el soporte técnico de esa acreditación: aporta cada dato con su fuente, su fecha y su grado de confianza, y declara expresamente lo que no ha podido comprobarse. La responsabilidad de la valoración y de su encaje normativo sigue siendo de quien la firma.
El documento
Entre cinco y ocho páginas en Word y PDF que un tasador adjunta a su expediente, o que un departamento de riesgos incorpora a su ficha de garantía. Sin altas, sin cuadro de mando y sin nada que aprender a usar.
Se abre con la lámina de emplazamiento —ortofoto y parcelario con el contorno de la finca resaltado— para que el destinatario compruebe con los ojos, antes de leer un solo indicador, que el documento habla del inmueble que tiene delante.
Datos catastrales y lámina con ortofoto y parcelario. Cada fila indica el origen y la fecha del dato.
Nivel de riesgo, VX Score y VX Confidence. Los dos ejes se presentan juntos y no se mezclan.
Indicador a indicador, agrupado por familia, con la cobertura de cada una y un comentario que explica el resultado.
Solo lo que condiciona la valoración o exige una comprobación adicional en campo o en el planeamiento.
Dominio público y limitaciones de uso, con la norma aplicable y su estado: afectado, sin afección o no comprobado.
Qué se ha comprobado, qué no y con qué incidencias. Forma parte inseparable del dictamen.
Fuente, fecha, método y confianza de cada campo. Es lo que permite usar el dato sin asumir riesgo ajeno.
Alcance real
Publicamos el techo real de cobertura en lugar de redondearlo al alza. Los indicadores sin fuente aparecen en el informe con el motivo escrito: un peligro ausente del documento sería indistinguible de uno que nadie recordó mirar.
Catastro, SNCZI para inundabilidad T10/T100/T500, IGN para peligrosidad sísmica según NCSE-02, IGME para arcillas expansivas, karst, neotectónica y permeabilidad, IDE de Costas para dominio público marítimo-terrestre, IEPNB para Red Natura 2000, espacios protegidos y vías pecuarias, y el planeamiento urbanístico autonómico.
Calor y niebla persistente, a la espera de la serie climática de AEMET. Viento y nieve, cuyas tablas se incorporarán verificadas contra los Anejos D y E del CTE DB-SE-AE: no se estiman a ojo. Radón según el mapa municipal del CSN. Y las distancias a cauce, carretera y ferrocarril.
Sociedades de tasación y servicios de tasación de entidades, que necesitan cumplir el principio de sostenibilidad sin montar un departamento de GIS. Y gestoras y fondos inmobiliarios que precisan soporte documental del Apéndice A al declarar alineamiento taxonómico o reportar bajo la CSRD.
Contacto
La forma más rápida de ver si esto le sirve no es una demostración: es una referencia catastral concreta y el anexo que sale de ella. Le devolvemos el documento emitido sobre ese activo, con sus huecos declarados si los hay.
info@veridxa.comEstamos incorporando un número reducido de tasadoras, para poder atender cada encargo con la firma técnica que lleva. No hay alta automática ni suscripción abierta.
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